فروش ملک مشاع چگونه است؟ | وکلای ایران - 9 آذر 1404
- خانه
- فروش ملک مشاع چگونه است؟ | وکلای ایران - 9 آذر 1404
فروش ملک مشاع زمانی مطرح میشود که چند شریک نتوانند درباره نحوه استفاده یا تقسیم ملک به توافق برسند. برای صدور دستور فروش، ارائه مدارک کامل و رعایت مراحل قانونی ضروری است. در این بخش، مهمترین شرایط، مدارک و نکات حقوقی مورد نیاز برای فروش ملک مشاع را بهصورت کاربردی و قابلدرک توضیح دادهایم.
ملک مشاع به مالی گفته میشود که چند نفر بهطور مشترک مالک آن هستند، اما حدود تصرف هر یک از شرکا بهصورت دقیق و فیزیکی مشخص نشده است. در چنین مالی، اگرچه سهم هر شریک از نظر قانونی تعیین شده، اما مالکیت آنها بر تمام اجزای ملک بهصورت مشترک وجود دارد؛ یعنی هر شریک در «ذرهذره ملک» با دیگران سهیم است. در ترمینولوژی حقوقی نیز ملک مشاع به ملکی اطلاق میشود که چند مالک در آن شریک باشند و این اصطلاح در برابر «ملک مفروز» قرار میگیرد.
قانون مدنی نیز در ماده ۵۷۱، مفهوم اشاعه را در قالب تعریف شرکت چنین بیان میکند:
«شرکت، اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه است.»
بر این اساس، اگر چند نفر در یک مال مالکیت مشترک داشته باشند، آن مال در وضعیت اشاعه و مشاع قرار دارد.
«مفروز» در لغت بهمعنای جداشده است. بنابراین، ملک مفروز به ملکی گفته میشود که پس از حالت مشاع، مرزبندی و سهم هر یک از مالکان مشخص شده باشد. در ترمینولوژی حقوقی، ملک مفروز به مالی گفته میشود که پس از اشاعه، تقسیم شده و به چند سهم مستقل تبدیل شده باشد. به بیان دیگر، ملک مفروز نقطه مقابل ملک مشاع است. در حالت افراز، مالکیت هر فرد بهطور مجزا و مستقل در مالکیت ششدانگ سهم خود ظاهر میشود؛ اما پیش از افراز، ملک همچنان در حالت مشاع قرار دارد.
بر اساس قانون، تمامی مالکین در یک ملک مشاع در تمام بخشهای آن سهم دارند. به همین دلیل، تعیین میزان سهم هر شریک و جداسازی مالکیتها میتواند فرآیندی پیچیده و بعضاً منجر به شکلگیری دعاوی ملکی شود. تقسیم ملک مشاع از سه روش قانونی انجام میشود که هرکدام بر اساس شرایط ملک و امکان تقسیمپذیری آن کاربرد دارند.
در روش افراز، ملک بهگونهای است که امکان مشخص کردن سهم هر یک از شرکا بهطور دقیق و جداگانه وجود دارد. این شیوه زمانی استفاده میشود که مال قابلیت تقسیم فیزیکی و مساوی داشته باشد.
بهطور مثال، ملکی که دارای چند قطعه همارزش است، میتواند میان مالکان بر اساس سهمشان تقسیم و هر بخش بهصورت مستقل جدا شود.
وقتی اجزای ملک یکسان نباشند و نتوان آن را بر اساس مساحت به قسمتهای برابر تقسیم کرد، از روش تعدیل استفاده میشود.
در این روش، ارزش مالی بخشهای مختلف ملک ملاک تقسیم قرار میگیرد؛ یعنی ممکن است ۲۰۰ متر از یک قسمت ملک، از نظر ارزش مالی معادل ۳۵۰ متر از بخش دیگر باشد. بنابراین، سهم شرکا نه براساس متراژ، بلکه طبق ارزش واقعی بخشها تعیین میشود.
در برخی املاک، امکان تقسیم مساوی از نظر مساحت یا ارزش وجود ندارد. در این حالت، ممکن است سهمی که به یکی از شرکا میرسد، ارزش مالی کمتری نسبت به سهم دیگران داشته باشد. در روش رد (تعدیل با پرداخت مابهالتفاوت)، سایر شرکا باید اختلاف ارزش را به شریکی که سهم کمتری گرفته است پرداخت کنند تا تعادل میان سهمها برقرار شود. این روش بیشتر زمانی کاربرد دارد که امکان تقسیم برابر به هیچ شکلی وجود نداشته باشد.
در دعاوی مرتبط با تقسیم، افراز، یا فروش ملک مشاع، انتخاب یک وکیل ملکی متخصص اهمیت بسیار زیادی دارد. زیرا تشخیص اینکه موضوع مطرحشده حقوقی است یا کیفری و اینکه چه عنوان دعوایی باید انتخاب شود، کاملاً تخصصی است.
طرح دعوا با عنوان اشتباه میتواند موجب تضییع حقوق مالکین شده و حتی امکان طرح مجدد دعوا را از بین ببرد.
وکیل متخصص میتواند تمامی مراحل از جمله:
درخواست تقسیم یا افراز ملک مشاع
اخذ گواهی عدم افراز
پیگیری مراحل فروش یا آزادسازی ملک مشاع را تنها با یکبار مراجعه برای شما انجام دهد.
بر اساس قانون مدنی، سند مالکیت یکی از اسناد رسمی معتبر محسوب میشود و تمام مراجع قانونی موظفاند آن را معتبر بشمارند. با این حال، در عرف و نظام ثبت اسناد، سند مالکیت ملک مشاع گرچه بهعنوان «سند مالکیت» شناخته میشود، اما بهتنهایی تمامی آثار یک سند رسمی کامل را ندارد. به بیان دیگر، سند ملک مشاع نشاندهنده مالکیت شرکا بر ملک است، اما چون سهم هر مالک در تمام اجزاء ملک پراکنده است و تصرفات فیزیکی مشخص نیست، ارائه این سند بهطور مستقل نمیتواند منجر به صدور دستوراتی مانند تخلیه یا خلع ید شود؛ مگر اینکه حکم دادگاه وجود داشته باشد. در نتیجه، سند مالکیت ملک مشاع اگرچه معتبر و قانونی است، اما برای اعمال برخی حقوق مانند تصرف مستقل، تخلیه، خلع ید یا فروش اجباری، نیاز به حکم دادگاه یا طی مراحل قانونی تکمیلی دارد.
طبق ماده ۴ قانون فروش ملک مشاعی، هرگاه یک ملک مشاع قابلیت تقسیم فیزیکی (افراز) نداشته باشد، هر یک از شرکا میتوانند با ارائه دادخواست به دادگاه، درخواست فروش ملک مشاع را مطرح کنند. در این حالت، قانون این امکان را فراهم میکند که ملک از طریق مزایده فروخته شده و عواید آن بر اساس سهمالشرکه بین مالکان تقسیم شود.
هر مالک میتواند بهصورت مستقل، با ارائه دادخواست به دادگاه صالح، درخواست فروش ملک مشاع را ثبت کند. در این دادخواست باید عدم امکان افراز ملک با دلایل و مستندات کافی اثبات شود؛ مانند:
گواهی عدم افراز
نظر کارشناسی
مشخصات ثبتی ملک
دادگاه پس از دریافت دادخواست، صحت ادعا را بررسی کرده و اگر ملک واقعاً قابلیت تقسیم نداشته باشد، وارد مرحله صدور حکم فروش میشود.
دادگاه از مالک درخواستکننده میخواهد مدارک لازم از جمله:
استعلامات ثبتی
گواهیهای دفترخانه
مدارک مالکیت و مشخصات ملک
را ارائه کند تا اطمینان حاصل شود شرایط قانونی فروش فراهم است.
پس از احراز عدم امکان افراز، دادگاه حکم به فروش ملک مشاع صادر میکند. این حکم سپس به اجرای احکام ارسال میشود تا مراحل فروش قانونی انجام گیرد.
بخش اجرای احکام پس از صدور حکم فروش، ملک را از طریق مزایده عمومی به فروش میگذارد. مزایده طبق تشریفات قانونی انجام میشود و ملک به بالاترین پیشنهاد قیمت فروخته میشود.
پس از فروش ملک مشاع، مبلغ حاصل از مزایده بهصورت تناسبی و بر اساس سهم هر شریک میان مالکان تقسیم میشود. این فرآیند سبب میشود که شرکا بدون نیاز به افراز فیزیکی از حالت مالکیت مشترک خارج شوند.
قانون فروش ملک مشاع کمک میکند تا در مواقعی که تقسیم ملک از نظر فنی و حقوقی امکانپذیر نیست، مالکان بتوانند از طریق فروش قانونی و دریافت سهمالشرکه خود، از وضعیت مالکیت مشترک خارج شوند. این روند کاملاً تحت نظارت دادگاه انجام میشود تا حقوق تمامی شرکا بهدرستی رعایت گردد.
برای اینکه یک ملک مشاع از طریق دادگاه به فروش برسد، باید مجموعهای از شرایط قانونی و ثبتی فراهم باشد. نبود هر یک از این شرایط میتواند باعث رد درخواست یا توقف روند فروش شود. مهمترین شرایط قانونی فروش ملک مشاعی به شرح زیر است:
نخستین شرط، وجود مالکیت مشترک است. ملک مشاع باید حداقل دو شریک داشته باشد تا امکان طرح درخواست فروش وجود داشته باشد. در صورتی که ملک تنها یک مالک داشته باشد، عنوان «مشاع» از بین میرود و فروش آن نیازمند توافق و اقدام فردی مالک است.
فروش مشاع صرفاً درباره اموال غیرمنقول مانند زمین، آپارتمان، ساختمان، ویلا و موارد مشابه کاربرد دارد. اموال منقول (مانند خودرو یا کالا) شامل این مقررات نمیشوند زیرا قابلیت جابهجایی دارند و مشمول دستور فروش مشاعی نیستند.
برای صدور دستور فروش، ملک باید در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده و دارای سابقه ثبتی باشد.
اگر ملک فاقد ثبت رسمی باشد، امکان صدور «دستور فروش» وجود ندارد و در این حالت، دادگاه تنها میتواند حکم فروش صادر کند که روندی متفاوت و طولانیتر دارد.
یکی از مهمترین شرایط فروش ملک مشاع، گواهی عدم افراز است.
این گواهی توسط اداره ثبت صادر میشود و نشان میدهد که ملک قابلیت تقسیم فیزیکی (افراز) ندارد. بدون این گواهی، دادگاه دستور فروش صادر نخواهد کرد و درخواست ناقص تلقی میشود.
ملک مشاع نباید در وضعیت بازداشت قضایی یا توقیف به دلیل بدهی، مهریه یا سایر پروندهها باشد.
تا زمانی که ملک از وضعیت بازداشت خارج نشود، امکان انتقال یا فروش آن وجود ندارد و روند فروش متوقف میشود.
علاوه بر گواهی عدم افراز، باید از اداره ثبت پلاک ثبتی، مشخصات حقوقی و وضعیت دقیق ملک دریافت شود. این اطلاعات به دادگاه کمک میکند تا احراز کند ملک قابلیت افراز ندارد و شرایط لازم برای صدور دستور فروش بهطور کامل وجود دارد. چنانچه ملک مشاع شرایط بالا را داشته باشد، شرکا میتوانند با ارائه دادخواست، درخواست فروش ملک را مطرح کنند. رعایت این پیشنیازها باعث میشود روند دادرسی سریعتر انجام گیرد و دادگاه بتواند تصمیم قطعی درباره فروش از طریق مزایده اتخاذ کند.
فروش ملک مشاعی بسته به اینکه ملک قابل افراز باشد یا غیرقابل افراز، روند متفاوتی دارد. آگاهی از این مراحل کمک میکند شرکا بتوانند بدون اختلاف و مطابق قانون، سهم خود را بفروشند یا ملک را بهصورت یکجا از طریق دادگاه انتقال دهند.
در املاک مشاعی که قابلیت افراز دارند، هر شریک میتواند بدون نیاز به رضایت سایر شرکا سهم اختصاصی خود را بفروشد. روند قانونی این کار شامل مراحل زیر است:
گام اول: تعیین سهم هر شریک (افراز یا تفکیک)
نخستین مرحله، مشخص شدن سهم دقیق هر شریک در ملک است.
این امر از طریق اداره ثبت اسناد و املاک انجام میشود و معمولاً شامل فرآیندهای زیر است:
افراز ملک
تفکیک بخشها
تعیین حدود و مساحت سهم هر شریک
پس از پایان فرآیند، برای هر شریک سند مالکیت مجزا (سند افراز) صادر میشود.
وقتی سند افراز صادر شد، هر شریک میتواند بهطور مستقل و بدون اجازه سایر مالکین، سهم خود را واگذار کند.
این فروش درست مانند فروش یک ملک مفروز انجام میشود و هیچ محدودیت حقوقی برای انتقال ایجاد نخواهد شد.
اگر ملک مشاع قابل تقسیم فیزیکی نباشد، هر شریک تنها با طی روند قانونی و از طریق دادگاه میتواند ملک را به فروش برساند. این مراحل شامل:
گام اول: دریافت گواهینامه عدم افراز
مالک باید به اداره ثبت مراجعه کند و درخواست گواهی عدم افراز بدهد. کارشناسان ثبت با بررسی ملک، در صورت عدم امکان تقسیم، گواهی رسمی صادر میکنند. این گواهی نشان میدهد ملک تنها باید بهصورت یکجا فروخته شود.
پس از دریافت گواهی، مالک باید به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کرده و دادخواست فروش را ثبت کند.
در این دادخواست باید به موارد زیر اشاره شود:
مشخصات کامل ملک
سهم هر شریک
دلایل درخواست فروش
پیوست گواهی عدم افراز
دادگاه مدارک را بررسی کرده و در صورت تأیید، دستور فروش ملک را صادر میکند.
با صدور دستور، پرونده به اجرای احکام ارسال میشود. اجرای احکام:
کارشناس رسمی برای قیمتگذاری تعیین میکند
زمان و مکان مزایده را مشخص میکند
آگهی مزایده را در روزنامهها و سامانه مزایده الکترونیک منتشر میکند
در روز مزایده ملک به بالاترین پیشنهاد قیمت فروخته میشود.
خریدار باید مبلغ معامله را به حساب دادگاه واریز کند. سپس دادگاه سند مالکیت را به نام خریدار صادر و منتقل میکند.
پس از کسر هزینهها:
هزینه دادرسی
حقالوکاله وکیل
هزینه کارشناسی
هزینه آگهی
مبقی پول براساس سهمالشرکه به حساب شرکا واریز میشود.
در این بخش، مراحل اصلی فروش ملک مشاعی را بهصورت کاملاً شفاف و عملی شرح میدهیم.
پیش از هر اقدامی، باید حقوق و تعهدات شرکا مشخص شود:
میزان سهم هر شریک
هزینههای مشترک ملک
نحوه استفاده از بخشهای مشترک مثل پارکینگ و مشاعات
این مرحله از بروز اختلافات آینده جلوگیری میکند.
پس از مشخص شدن حقوق شرکا، نوبت به قیمتگذاری ملک میرسد.
قیمتگذاری باید بر اساس:
ارزش روز ملک
موقعیت جغرافیایی
شرایط ساخت و کاربری ملک
میزان سهم هر شریک
انجام شود.
در املاک غیرقابل افراز، معمولاً قیمت توسط کارشناس رسمی دادگستری مشخص میشود.
درصورت توافق شرکا یا فروش سهم افراز شده:
قرارداد رسمی تهیه میشود
شرایط فروش، مبلغ، نحوه پرداخت و زمان انتقال تعیین میشود
تمامی شرکا باید قرارداد را تأیید کنند
وجود قرارداد شفاف از بروز اختلافات بعدی جلوگیری میکند.
پس از نهایی شدن قرارداد:
سند رسمی باید در دفترخانه تنظیم شود
بدهیها و هزینههای ملک تسویه شود
کلیدها، کارتها و تجهیزات مربوط به ملک تحویل خریدار گردد
آخرین مرحله، ثبت رسمی انتقال در اداره ثبت اسناد است.
با ثبت نهایی:
انتقال مالکیت قطعی و قانونی میشود
خریدار رسماً مالک جدید ملک شناخته میشود
فروش ملک مشاعی بسته به اینکه ملک قابل افراز باشد یا غیرقابل افراز، روند متفاوتی دارد. آگاهی از این مراحل کمک میکند شرکا بتوانند بدون اختلاف و مطابق قانون، سهم خود را بفروشند یا ملک را بهصورت یکجا از طریق دادگاه انتقال دهند.
در املاک مشاعی که قابلیت افراز دارند، هر شریک میتواند بدون نیاز به رضایت سایر شرکا سهم اختصاصی خود را بفروشد. روند قانونی این کار شامل مراحل زیر است:
نخستین مرحله، مشخص شدن سهم دقیق هر شریک در ملک است.
این امر از طریق اداره ثبت اسناد و املاک انجام میشود و معمولاً شامل فرآیندهای زیر است:
افراز ملک
تفکیک بخشها
تعیین حدود و مساحت سهم هر شریک
پس از پایان فرآیند، برای هر شریک سند مالکیت مجزا (سند افراز) صادر میشود.
وقتی سند افراز صادر شد، هر شریک میتواند بهطور مستقل و بدون اجازه سایر مالکین، سهم خود را واگذار کند.
این فروش درست مانند فروش یک ملک مفروز انجام میشود و هیچ محدودیت حقوقی برای انتقال ایجاد نخواهد شد.
اگر ملک مشاع قابل تقسیم فیزیکی نباشد، هر شریک تنها با طی روند قانونی و از طریق دادگاه میتواند ملک را به فروش برساند. این مراحل شامل:
مالک باید به اداره ثبت مراجعه کند و درخواست گواهی عدم افراز بدهد. کارشناسان ثبت با بررسی ملک، در صورت عدم امکان تقسیم، گواهی رسمی صادر میکنند. این گواهی نشان میدهد ملک تنها باید بهصورت یکجا فروخته شود.
پس از دریافت گواهی، مالک باید به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کرده و دادخواست فروش را ثبت کند.
در این دادخواست باید به موارد زیر اشاره شود:
مشخصات کامل ملک
سهم هر شریک
دلایل درخواست فروش
پیوست گواهی عدم افراز
دادگاه مدارک را بررسی کرده و در صورت تأیید، دستور فروش ملک را صادر میکند.
با صدور دستور، پرونده به اجرای احکام ارسال میشود. اجرای احکام:
کارشناس رسمی برای قیمتگذاری تعیین میکند
زمان و مکان مزایده را مشخص میکند
آگهی مزایده را در روزنامهها و سامانه مزایده الکترونیک منتشر میکند
در روز مزایده ملک به بالاترین پیشنهاد قیمت فروخته میشود.
خریدار باید مبلغ معامله را به حساب دادگاه واریز کند. سپس دادگاه سند مالکیت را به نام خریدار صادر و منتقل میکند.
پس از کسر هزینهها:
هزینه دادرسی
حقالوکاله وکیل
هزینه کارشناسی
هزینه آگهی
مبقی پول براساس سهمالشرکه به حساب شرکا واریز میشود.
در این بخش، مراحل اصلی فروش ملک مشاعی را بهصورت کاملاً شفاف و عملی شرح میدهیم.
پیش از هر اقدامی، باید حقوق و تعهدات شرکا مشخص شود:
میزان سهم هر شریک
هزینههای مشترک ملک
نحوه استفاده از بخشهای مشترک مثل پارکینگ و مشاعات
این مرحله از بروز اختلافات آینده جلوگیری میکند.
پس از مشخص شدن حقوق شرکا، نوبت به قیمتگذاری ملک میرسد.
قیمتگذاری باید بر اساس:
ارزش روز ملک
موقعیت جغرافیایی
شرایط ساخت و کاربری ملک
میزان سهم هر شریک
انجام شود.
در املاک غیرقابل افراز، معمولاً قیمت توسط کارشناس رسمی دادگستری مشخص میشود.
درصورت توافق شرکا یا فروش سهم افراز شده:
قرارداد رسمی تهیه میشود
شرایط فروش، مبلغ، نحوه پرداخت و زمان انتقال تعیین میشود
تمامی شرکا باید قرارداد را تأیید کنند
وجود قرارداد شفاف از بروز اختلافات بعدی جلوگیری میکند.
پس از نهایی شدن قرارداد:
سند رسمی باید در دفترخانه تنظیم شود
بدهیها و هزینههای ملک تسویه شود
کلیدها، کارتها و تجهیزات مربوط به ملک تحویل خریدار گردد
آخرین مرحله، ثبت رسمی انتقال در اداره ثبت اسناد است.
با ثبت نهایی:
انتقال مالکیت قطعی و قانونی میشود
خریدار رسماً مالک جدید ملک شناخته میشود
ملکی است که چند نفر بهطور مشترک مالک آن هستند و سهم هر شریک در تمام ملک پراکنده است.
ملک مفروز پس از افراز، سهم هر شریک بهصورت مجزا مشخص شده و میتوان آن را مستقل فروخت، اما در ملک مشاع سهمها مشترک و پراکنده است.
زمانی که تقسیم فیزیکی ملک (افراز) امکانپذیر نباشد، هر شریک میتواند درخواست فروش ملک مشاع را به دادگاه ارائه دهد.
سند مالکیت، بنچاق، گواهی عدم افراز، شناسنامه و کارت ملی مالکان، مفاصاحساب مالیاتی، و در صورت نیاز وکالتنامه رسمی.
سندی است که نشان میدهد ملک مشاع قابلیت تقسیم فیزیکی ندارد و باید از طریق دستور فروش دادگاه فروخته شود.
هر شریک میتواند سهم خود را بهصورت مستقل و بدون اجازه دیگران بفروشد، پس از صدور سند افراز.
مالک باید به دادگاه مراجعه کند و با ارائه گواهی عدم افراز، درخواست فروش کل ملک مشاع از طریق مزایده را بدهد.
دادگاه کارشناس تعیین میکند، قیمتگذاری انجام میشود و ملک از طریق مزایده عمومی به بالاترین پیشنهاد فروخته میشود.
پس از کسر هزینهها، مبلغ فروش بین مالکان به نسبت سهم هر شریک تقسیم میشود.
در املاک قابل افراز، بله؛ هر شریک میتواند سهم خود را مستقل بفروشد. در غیرقابل افراز، فروش باید از طریق دادگاه و مزایده انجام شود.
